Рынок недвижимости Пхукета в 2026 году: 6 новостей, которые важны покупателю

На Пхукете одновременно происходит две вещи: новых проектов становится значительно больше, а завершённых — меньше.

В первом полугодии 2026 года количество новых запусков кондоминиумов выросло на 44,8% по сравнению со вторым полугодием 2025 года. За тот же период было завершено только 1 196 квартир — на 56,8% меньше, чем в предыдущем полугодии.

На первый взгляд эти цифры противоречат друг другу. Но вместе они довольно точно описывают текущую ситуацию: рынок остаётся живым, девелоперы активно выводят новые проекты, однако путь от красивой презентации до готовой квартиры становится главным предметом проверки.

Это не история о том, что «Пхукет растёт — нужно срочно покупать». И не доказательство того, что рынок остановился.

Это история о взрослении рынка, на котором качество выбора становится важнее количества предложений.

1. Новых кондоминиумов стало больше на 44,8%

По данным CBRE, количество новых condo launches в первом полугодии 2026 года увеличилось на 44,8% относительно второго полугодия 2025 года. Крупные публичные девелоперы продолжают играть ведущую роль в формировании нового предложения.

Источник: CBRE Thailand — Phuket Overall Figures H1 2026

Для покупателя это означает больше вариантов по районам, форматам, срокам строительства и бюджетам. Но большой выбор создаёт и новую проблему: проекты начинают конкурировать не только качеством, но и обещаниями.

На рынке появляется больше:

• специальных стартовых цен;
• рассрочек на период строительства;
• программ гарантированной доходности;
• Rental Pool с разными принципами распределения выручки;
• обещаний роста стоимости к завершению проекта;
• концепций с международным гостиничным брендом.

Само наличие этих условий не делает проект плохим или хорошим. Вопрос в том, что стоит за рекламной формулировкой.

Например, заявленная доходность может оказаться:

• прогнозной, а не гарантированной;
• рассчитанной от валового дохода;
• ограниченной определённым периодом;
• доступной только при передаче квартиры в управление;
• не учитывающей обслуживание, ремонт, налоги и другие расходы собственника.

Что проверять

При сравнении новостроек важно смотреть не только на цену квадратного метра и рендеры. Необходимо сопоставлять:

1. Юридическую структуру проекта.
2. Права девелопера на земельный участок.
3. Разрешительную документацию.
4. Реализованные проекты застройщика.
5. Фактические сроки предыдущих передач.
6. Условия договора при задержке строительства.
7. Полную стоимость владения квартирой.
8. Реалистичность арендной модели.
9. Количество похожих квартир внутри самого комплекса.
10. Возможную конкуренцию при последующей перепродаже.

Чем больше проектов выходит на рынок, тем менее надёжным становится принцип «выбрать самый красивый».

📊 Сравнить новостройки Пхукета по застройщику и срокам — в WhatsApp у Виктора Гармашова

2. Завершённых проектов стало меньше на 56,8%

В первом полугодии 2026 года на Пхукете были завершены только три проекта, включающие 1 196 квартир. По данным CBRE, это на 56,8% меньше, чем во втором полугодии 2025 года.

CBRE отмечает, что ряд проектов столкнулся с задержками или ещё не был готов к передаче покупателям.

Источник: CBRE Thailand — Phuket Overall Figures H1 2026

Это не означает, что любой off-plan проект обязательно будет задержан. Количество завершений может меняться от полугодия к полугодию из-за графика строительства крупных комплексов.

Но статистика напоминает о важной вещи: дата завершения в презентации — ещё не гарантия передачи квартиры именно в этот день.

Почему track record становится критически важным

Покупателю стоит выяснить:

• сколько объектов девелопер уже завершил;
• были ли они переданы в заявленные сроки;
• соответствует ли готовый результат первоначальной концепции;
• как застройщик действовал при задержках;
• были ли зарегистрированы права собственности покупателей;
• кто отвечает за эксплуатацию комплекса после завершения.

Особенно осторожно нужно относиться к формуле «у команды большой опыт», если опыт относится не к самой компании-застройщику, а к отдельным сотрудникам, подрядчикам или партнёрам.

Что должно быть в договоре

Перед покупкой необходимо проверить:

• точную дату завершения и передачи;
• допустимый период продления строительства;
• порядок уведомления покупателя;
• ответственность сторон при задержке;
• основания для расторжения договора;
• порядок возврата денежных средств;
• описание квартиры, отделки и комплектации;
• возможность изменения планировки или инфраструктуры проекта.

Проверять нужно юридически значимый договор, а не только презентацию или переписку с продавцом.

3. Пассажиропоток через аэропорт немного снизился

В первом полугодии 2026 года Phuket International Airport принял 4,39 млн прибывающих пассажиров против 4,46 млн за аналогичный период 2025 года. Снижение составило около 1,4%.

Источник: CBRE Thailand — Phuket Overall Figures H1 2026

Здесь важно использовать точную формулировку. Статистика аэропорта отражает количество прибывших пассажиров, а не обязательно число уникальных иностранных туристов: в неё могут входить внутренние пассажиры, жители острова и повторные поездки.

Тем не менее это полезный индикатор туристической динамики.

И именно такие данные делают анализ рынка более честным.

Не каждая новость про Пхукет должна заканчиваться словами «срочно покупайте». Активность рынка недвижимости может сохраняться даже на фоне умеренного снижения пассажиропотока.

Причины спроса на недвижимость шире краткосрочного туризма. Квартиры покупают:

• для отдыха несколько месяцев в году;
• для постоянной жизни;
• для переезда семьи;
• для долгосрочной аренды;
• для сохранения капитала;
• для последующей перепродажи;
• для участия в гостиничной программе.

Но если объект приобретается именно ради краткосрочной аренды, туристическую динамику нельзя игнорировать.

4. Отели удерживают цену при небольшом снижении загрузки

По данным CBRE, средняя загрузка отелей Пхукета в первом полугодии 2026 года снизилась на 0,8 процентного пункта. Одновременно ADR — средняя цена проданного гостиничного номера — выросла примерно на 0,9% год к году.

Источник: CBRE Thailand — Phuket Overall Figures H1 2026

Получается более сложная картина, чем просто «туристов стало меньше» или «отели дорожают». Загрузка немного снизилась, но отельерам удалось сохранить и даже немного увеличить среднюю цену размещения.

Для собственника инвестиционной квартиры это важный сигнал, но не готовый прогноз доходности.

ADR отеля — не доходность квартиры

Гостиничный ADR не показывает:

• сколько дней будет сдаваться конкретная квартира;
• какую комиссию удержит оператор;
• кто оплатит уборку и обслуживание;
• какие расходы будут вычтены до распределения дохода;
• входит ли квартира в общий Rental Pool;
• как распределяется выручка между собственниками;
• сколько владелец получит после всех расходов.

Поэтому расчёт инвестиционной квартиры должен учитывать одновременно:

• реалистичную среднюю ставку аренды;
• сезонную загрузку;
• периоды простоя;
• комиссию управляющей компании;
• эксплуатационные расходы;
• ремонт и обновление мебели;
• налоги;
• условия личного проживания собственника.

Если в презентации указано «доходность до 10%», первый вопрос должен звучать не «как быстро подписать договор?», а «10% от чего и после каких расходов?».

📈 Получить честный расчёт доходности квартиры на Пхукете — в WhatsApp у Виктора Гармашова

5. Thai AirAsia возвращает рейсы из Suvarnabhumi на Пхукет

Thai AirAsia объявила, что с 1 октября 2026 года возобновит внутренние рейсы из аэропорта Suvarnabhumi. Среди первых направлений будут Пхукет, Чиангмай и Краби.

По опубликованному расписанию, между Suvarnabhumi и Пхукетом планируется до пяти рейсов в день. Авиакомпания наращивает внутренние мощности перед высоким сезоном.

Источник: The Nation — Thai AirAsia returns to Suvarnabhumi on October 1

Для иностранных путешественников это удобно: Suvarnabhumi является главным международным аэропортом Бангкока, поэтому часть пассажиров сможет продолжать путь на Пхукет без переезда в Don Mueang.

Улучшение связности поддерживает туристическую и деловую доступность острова. Однако новый маршрут сам по себе не доказывает будущий рост цен на недвижимость или арендной доходности.

Авиакомпании меняют частоты в зависимости от стоимости топлива, сезона и спроса. Поэтому транспортную новость разумно считать положительным инфраструктурным сигналом, но не основанием для инвестиционного расчёта.

6. Проверки nominee-структур продолжаются

В августе 2026 года тайские СМИ сообщили о результатах расследования подозреваемых nominee-структур на Самуи.

По опубликованным данным, власти открыли 60 дел, связанных с 59 компаниями и 88 подозреваемыми. Расследование затрагивает компании, недвижимость и бизнес, связанный с иностранцами. Речь идёт о подозрениях и расследованиях, а не об автоматическом признании всех упомянутых лиц виновными.

Источники:

• Bangkok Post — 60 illegal nominee firms found on Koh Samui
• The Nation — Koh Samui nominee crackdown opens 60 cases
• Department of Special Investigation — crackdown on nominee structures

Это произошло не на Пхукете, но имеет прямое значение для любого иностранного покупателя недвижимости в Таиланде.

Если иностранцу предлагают создать тайскую компанию исключительно для владения землёй, а тайские акционеры присутствуют только номинально, фраза «все так делают» не превращает структуру в законную.

При этом нельзя считать подозрительной любую тайскую компанию с иностранным участием. Реальный действующий бизнес с настоящими акционерами, капиталом, деятельностью, бухгалтерией и распределением полномочий — не то же самое, что формальная компания, созданная только для обхода ограничений.

Какие варианты необходимо различать

Иностранцы могут приобретать квартиры в зарегистрированных кондоминиумах во freehold, если соблюдены требования закона и иностранная квота. По материалам Department of Lands, доля иностранного владения не должна превышать 49% общей площади всех квартир в кондоминиуме.

Источник: Department of Lands — Registration Services Guide

Другие структуры — например, leasehold, владение зданием отдельно от земли или приобретение через компанию — требуют самостоятельной юридической проверки. Их безопасность зависит не от названия схемы, а от документов, фактических отношений сторон и цели сделки.

Юриста при такой покупке должен выбирать покупатель. Проверка только со стороны специалиста, рекомендованного продавцом или девелопером, не является полностью независимой.

⚖️ Проверить юридическую структуру сделки на Пхукете — в WhatsApp у Виктора Гармашова

Что объединяет эти шесть новостей

Главная тенденция рынка Пхукета в 2026 году — не просто рост или снижение отдельных показателей.

Рынок становится более конкурентным и профессиональным:

• новых проектов становится больше;
• сроки и способность девелопера завершить строительство приобретают большее значение;
• туристическая динамика перестаёт быть автоматически растущей;
• доходность нужно рассчитывать через ADR, загрузку и расходы одновременно;
• транспортная доступность развивается, но не гарантирует рост стоимости объекта;
• юридические структуры находятся под более пристальным вниманием властей.

Для покупателя это означает переход от выбора «по картинке» к полноценной проверке проекта.

Чек-лист покупателя недвижимости на Пхукете

Перед внесением депозита стоит получить ответы как минимум на десять вопросов:

1. Кто юридически является застройщиком?
2. Какие объекты эта компания уже завершила?
3. На каком основании девелопер использует земельный участок?
4. Какие разрешения уже получены?
5. Что произойдёт по договору при задержке строительства?
6. В какой форме будет зарегистрировано право покупателя?
7. Доступна ли иностранная квота для выбранной квартиры?
8. Доходность является гарантией или прогнозом?
9. Расчёт показывает gross или net результат?
10. Сколько аналогичных квартир выйдет на аренду и перепродажу одновременно?

Если продавец не может дать понятные документальные ответы, дополнительная скидка или подарок не устраняют риск.

Часто задаваемые вопросы

Означает ли рост новых запусков, что рынок Пхукета перегрет?

Одной цифры недостаточно для такого вывода. Рост запусков показывает увеличение предложения, но оценивать нужно также продажи, темпы строительства, готовность покупателей платить заявленные цены и объём будущих завершений.

Стоит ли отказываться от покупки off-plan из-за снижения числа завершённых проектов?

Не обязательно. Off-plan может давать удобный график платежей и выбор лучших планировок. Но необходимо проверять track record застройщика, документацию и условия договора при задержке.

Снижение пассажиропотока на 1,4% — плохой сигнал?

Это умеренное снижение за один период, а не доказательство долгосрочного спада. Показатель нужно рассматривать вместе с загрузкой отелей, ADR, географией туристов и динамикой высокого сезона.

Если ADR растёт, будет ли расти доход моей квартиры?

Не обязательно. Доход собственника зависит от загрузки конкретного объекта, комиссии оператора, расходов, формулы Rental Pool и условий личного проживания.

Может ли иностранец купить землю через тайскую компанию?

Создание компании с номинальными тайскими акционерами только ради обхода ограничений несёт серьёзные юридические риски. Законность любой корпоративной структуры необходимо проверять у независимого тайского юриста с учётом её реальной деятельности и документов.

Вывод

Рынок недвижимости Пхукета остаётся активным. Девелоперы запускают больше проектов, авиакомпании расширяют связность острова, а гостиничный сектор продолжает удерживать ставки.

Но одновременно сокращается число завершённых квартир, туристическая динамика становится менее однозначной, а власти усиливают внимание к сомнительным корпоративным структурам.

Поэтому главный навык покупателя в 2026 году — не умение первым забронировать квартиру.

Главный навык — отличить красивое предложение от качественно подготовленного объекта.

Команда Jungle House помогает сравнивать проекты не только по цене и рендерам, но и по истории застройщика, юридической структуре, полной стоимости владения, арендной модели и перспективам перепродажи.

Если вы выбираете между несколькими проектами на Пхукете, отправьте нам названия или презентации. Мы разберём, чем предложения отличаются на самом деле и какие вопросы стоит задать до внесения депозита.

🏠 Сравнить проекты на Пхукете до внесения депозита — в WhatsApp у Виктора Гармашова

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией. Условия проектов, расписания рейсов, иностранная квота и требования законодательства могут меняться. Перед сделкой необходимы актуальная проверка документов и консультация независимого специалиста.