Недвижимость Таиланда: основные тезисы
Коротко о главном: freehold, leasehold, права иностранцев и на что смотреть перед покупкой на Пхукете.
Главные тезисы
Иностранцы могут владеть квартирами в кондо
Freehold на квартиру доступен иностранцу, но в целом по зданию иностранцам принадлежит не более 49% жилой площади (Condominium Act). Всегда проверяйте свободную квоту перед покупкой.
Вилла на земле — через leasehold или компанию
Прямо владеть землёй иностранец не может (Land Code). Виллу получают либо в долгосрочный leasehold (30/60/90 лет), либо через thai-компанию с соблюдением закона о компаниях.
Freehold — навсегда, Leasehold — ограничено по сроку
Freehold — бессрочная собственность. Leasehold — долгосрочная аренда, обычно 30 лет с опцией продления ещё на два периода (итого до 90 лет), если это закреплено в договоре и зарегистрировано в Земельном департаменте.
Due diligence обязательна
Проверять нужно титул, квоту 49%, обременения, статус застройщика, лицензии и соответствие объекта заявленным документам — а не только рекламную карточку.
Краткосрочная аренда требует гостиничной лицензии
Посуточная сдача иностранцам регулируется Hotel Act 2004. Без действующей лицензии объект рискует штрафами и закрытием — это ключевой юридический пункт для арендной модели.
Chanote — самый надёжный титул на землю
Nor Sor 4 Jor (Chanote) — самая полная форма собственности на землю с GPS-координатами. Tituls более низкого уровня (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor) дают меньше гарантий и реже принимаются банками.
Налоги и сборы при сделке
При покупке оплачиваются transfer fee, stamp duty или specific business tax (в зависимости от срока владения) и withholding tax продавца. Точный набор зависит от статуса продавца и срока владения — проверяйте расчёт заранее.
Tor Tor 3 (FETF) — подтверждение ввоза денег
Если вы переводите деньги из-за границы для покупки недвижимости, оформляется Foreign Exchange Transaction Form (Tor Tor 3). Он позволяет легально вывести средства обратно при продаже кондо.
Usufruct и Superficies — альтернативы leasehold
Помимо аренды, закон даёт узуфрукт (право пользования) и суперфиции (право строить на чужой земле). Оба права регистрируются на срок до 30 лет и иногда удобнее leasehold для конкретных задач.
Thai-компания и анти-номини правила
Держать недвижимость через thai-компанию можно, но majority акций должна принадлежать тайцам, а иностранец не может единолично управлять компанией. Фиктивные «номини»-структуры незаконны и оспоримы.
Ипотека для иностранцев — ограничена
Тайские банки кредитуют иностранцев неохотно и под более крупные взносы. Чаще доступна developer-рассрочка (installment) или финансирование через международные банки — условия нужно уточнять до сделки.
Наследование недвижимости
Freehold на кондо передаётся по наследству по тайскому или международному завещанию. Leasehold наследуется, если это прямо прописано в договоре аренды — иначе право прекращается смертью арендатора.
Freehold и Leasehold — коротко
Freehold
- Полная собственность навсегда
- Для иностранцев — только квартиры в кондо (до 49%)
- Ликвидность на вторичном рынке выше
- Доступна ипотека, передаётся по наследству
Leasehold
- Долгосрочная аренда 30 / 60 / 90 лет
- Доступна любая недвижимость, включая виллы на земле
- Регистрируется в Земельном департаменте
- Остаток срока можно перепродать
| Параметр | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Срок | Навсегда | 30–90 лет |
| Вилла на земле | ||
| Квартира в кондо | ||
| Регистрация | Право собственности | Аренда (Land Dept.) |
| Наследование | По договору |
Хотите разобраться под ваш случай?
Подберём объекты, проверим документы и объясним все нюансы freehold и leasehold.