Freehold или Leasehold: что вы на самом деле покупаете на Пхукете?

В прайсе две почти одинаковые квартиры: одна — Foreign Freehold, другая — Leasehold и стоит дешевле. На визуализациях разницы нет. Но юридически это две разные сделки — и цена входа здесь не главный параметр.

Foreign Freehold — собственность

Иностранец может оформить квартиру в зарегистрированном кондоминиуме на своё имя. При этом доля квартир в иностранной собственности не должна превышать 49% общей площади всех квартир комплекса. Важно: речь идёт именно о площади, а не обязательно о количестве юнитов (Condominium Act B.E. 2522, Section 19).

После регистрации покупатель получает:

• право собственности на квартиру;
• condominium unit title deed на своё имя;
• долю в общем имуществе комплекса;
• возможность продать, подарить или передать квартиру по наследству с учётом требований закона.

⚠️ Freehold на квартиру не означает отдельного права собственности на земельный участок под комплексом.

Почему важно правильно переводить деньги

Для оформления Foreign Freehold иностранному покупателю обычно необходимо подтвердить поступление средств из-за границы (Foreign Exchange Transaction Form) либо использование предусмотренного законом иностранного или нерезидентского счёта. Сумма подтверждения должна соответствовать требованиям для регистрации приобретаемой квартиры.

Поэтому до платежа нужно уточнить у банка и юриста:

• в какой валюте отправлять деньги;
• какое назначение платежа указывать;
• кто должен быть отправителем и получателем;
• какие банковские документы потребуются в Land Office.

Ошибка в переводе может осложнить регистрацию в Департаменте земель Таиланда, даже если квартира полностью оплачена.

Leasehold — не собственность, а право аренды

При Leasehold собственником квартиры или земли остаётся другое лицо, а покупатель получает право пользоваться объектом в течение срока договора.

По общему правилу зарегистрированная аренда недвижимости не может превышать 30 лет, а договор более чем на три года должен быть зарегистрирован — иначе его защита существенно ограничивается (Гражданский и торговый кодекс, разделы о найме недвижимости).

📌 Главный вопрос здесь — не только срок, но и кто является арендодателем. Нужно проверить:

• действительно ли он владеет объектом;
• будет ли аренда зарегистрирована в Land Office;
• что произойдёт при продаже или обременении объекта;
• можно ли передавать право аренды и переходит ли оно по наследству;
• кто оплачивает регистрацию, обслуживание и налоги;
• что происходит после окончания срока.

А как же «30 + 30 + 30 лет»?

Такую формулу часто показывают как «90 лет владения». Но зарегистрированный первый срок и обещание будущего продления — не одно и то же. Максимальный срок аренды по закону — 30 лет (Civil and Commercial Code, Section 540), и следующие периоды требуют нового продления: они зависят от условий договора, закона и действий будущего собственника. Поэтому их нельзя автоматически считать уже полученным и зарегистрированным правом на 90 лет.

Разделяем:

• Факт: зарегистрированная аренда на конкретный срок.
• Маркетинг: «почти как вечная собственность».
• Прогноз: объект будет легко перепродать через несколько лет.
• Обязательство: условия, записанные в договоре, с понятными последствиями их нарушения.

Почему Leasehold может стоить дешевле

Скидка может выглядеть привлекательно, но сравнивать нужно не только цену входа. Проверьте:

• сколько лет аренды фактически останется при перепродаже;
• кому можно переуступить договор;
• нужна ли для этого помощь или санкция арендодателя;
• какие сборы взимаются при переуступке;
• кто будет собственником через 30 лет;
• включено ли продление в цену или потребует новой оплаты.

Чем меньше остаётся срок, тем сложнее следующему покупателю оценить такую сделку. Это не означает, что Leasehold всегда плох, — но его цена должна учитывать ограниченность права и договорные риски.

Вывод Jungle House

Foreign Freehold чаще выбирают, когда важны долгосрочное владение, наследование и более понятная будущая перепродажа. Leasehold может подойти для ограниченного по времени сценария или более низкого бюджета — при условии, что покупатель понимает структуру сделки и проверил договор.

До бронирования запросите:

• статус проекта как зарегистрированного condominium;
• подтверждение доступной foreign quota;
• проект договора;
• данные собственника или арендодателя;
• полный расчёт регистрационных и будущих расходов.

💬 Хотите понять, какое право предлагается в конкретном проекте? Пришлите прайс или договор в WhatsApp либо в Telegram — или посмотрите новостройки в каталоге Jungle House.

Правила проверены 23 сентября 2026 года по материалам Департамента земель Таиланда, Condominium Act и положениям Гражданского и торгового кодекса о найме недвижимости. Материал не заменяет юридическую проверку конкретного договора.