Доходность до 18% годовых: реальная инвестиция или красивая цифра в рекламе?
Представьте: квартира у моря, профессиональная управляющая компания и доходность до 18% годовых.
Звучит как инвестиция, в которой сошлось всё: недвижимость сохраняет капитал, туристический поток обеспечивает арендаторов, а собственник получает пассивный доход. Именно поэтому предложения с двузначной доходностью так хорошо привлекают внимание.
Недавно нам предложили добавить в портфель объект с заявленной доходностью до 18% годовых. Мы могли просто вынести эту цифру в рекламу — и, скорее всего, получили бы много обращений.
Но не стали этого делать.
Не потому, что 18% получить невозможно. Такой результат действительно может быть достижим в определённом сценарии. Проблема в другом: между словами «доходность до 18%» и реальными деньгами, которые собственник будет получать на свой счёт, может оказаться большая разница.
Разберёмся, как читать подобные предложения, какие вопросы задавать застройщику и как отличить финансовую модель от маркетингового обещания.
Почему цифра «до 18%» ещё ничего не гарантирует
Первое, на что стоит обратить внимание, — слово «до».
Оно означает верхнюю границу возможного результата, а не обязательный доход каждого собственника. Фактическая доходность может составить и 18%, и 12%, и 7% — всё зависит от условий расчёта.
Иногда показатель в рекламе основан на реальной статистике работы объекта. Но бывает и так, что его получают из наиболее благоприятного сценария:
- недвижимость сдаётся по максимальному тарифу;
- загрузка остаётся высокой почти круглый год;
- расходы собственника минимальны;
- стоимость объекта растёт по прогнозу;
- при перепродаже удаётся получить запланированную прибыль.
Каждое условие по отдельности может быть реалистичным. Однако вероятность того, что все они выполнятся одновременно, уже значительно ниже.
Поэтому правильный вопрос звучит не так:
«Можно ли получить 18%?»
А так:
«За счёт чего формируются 18%, при каких условиях они достижимы и сколько в итоге останется собственнику?»
От какой суммы рассчитывается доходность?
Допустим, объект стоит 10 миллионов рублей, а прогнозируемый годовой доход от аренды составляет 1,2 миллиона.
Если разделить доход на полную стоимость объекта, получится 12% годовых.
Но в презентации застройщика расчёт может быть сделан от первоначального взноса. Например, покупатель внёс 3 миллиона, а оставшуюся сумму выплачивает в рассрочку. Тогда отношение годового дохода к первоначальному взносу выглядит гораздо привлекательнее.
Сам по себе такой расчёт не обязательно неверен. Однако он отвечает на другой вопрос и не показывает доходность всей инвестиции.
Необходимо уточнить:
- учитывается ли полная стоимость объекта;
- включена ли стоимость отделки и мебели;
- добавлены ли налоги и расходы на оформление;
- учитываются ли платежи по рассрочке или кредиту;
- от какой именно суммы рассчитывается рекламный процент.
Процент без базы расчёта — это только цифра. Оценить инвестицию по нему невозможно.
Хотите, чтобы мы проверили расчёт доходности по конкретному объекту и показали реальную базу? Оставьте заявку — разберём цифры вместе.
Валовая доходность и чистая прибыль — не одно и то же
Чаще всего в рекламе показывают валовую доходность — всю сумму, которую объект теоретически способен принести до вычета расходов.
Например, апартамент сдаётся в среднем за 10 000 рублей в сутки и занят 250 дней в году.
Потенциальная выручка составит:
10 000 × 250 = 2 500 000 рублей в год.
Но это ещё не доход собственника.
Из этой суммы могут вычитаться:
- комиссия управляющей компании;
- налоги;
- коммунальные платежи;
- обслуживание комплекса;
- уборка и подготовка номера;
- комиссии сервисов бронирования;
- страхование;
- ремонт и замена мебели;
- реклама объекта;
- формирование резервного фонда.
После всех расходов вместо 2,5 миллиона у собственника может остаться, например, 1,5–1,8 миллиона рублей.
Поэтому сравнивать инвестиционные предложения нужно по чистой доходности — сумме, которая остаётся после обязательных расходов.
Полезно запросить не только предполагаемую выручку, но и полный перечень затрат. Если в расчёте отсутствуют расходы, это не означает, что их не будет.
Пришлите нам презентацию объекта — рассчитаем чистую доходность с учётом всех расходов и налогов.
Не объединён ли арендный доход с ростом стоимости?
Один из самых распространённых способов получить впечатляющую цифру — сложить несколько разных видов потенциальной прибыли.
Например:
- 9% — прогнозируемая арендная доходность;
- 6% — ожидаемый рост стоимости объекта;
- 3% — скидка на старте продаж.
Итого получается 18%.
Математически сумма выглядит убедительно. Но экономически это три разных показателя.
Арендный доход можно получать в процессе владения объектом. Рост стоимости превращается в реальные деньги только после продажи. Стартовая скидка снижает цену покупки, но не является ежегодным доходом.
Кроме того, рост стоимости нельзя считать гарантированным. На него влияют состояние рынка, развитие локации, туристический поток, конкуренция, процентные ставки и ликвидность конкретного объекта.
Если цена недвижимости выросла на 10% на бумаге, но покупателя по этой цене нет, собственник ещё не получил прибыль.
Поэтому при анализе предложения важно разделять:
- доход от аренды;
- изменение рыночной стоимости;
- разовые скидки и бонусы;
- возможную прибыль от перепродажи.
Только так становится понятно, какая часть заявленных 18% может регулярно поступать собственнику, а какая существует в форме прогноза.
Какая загрузка заложена в финансовую модель?
Доход курортной недвижимости напрямую зависит от загрузки — количества дней, в течение которых объект занят гостями.
Но загрузка редко бывает одинаковой весь год.
В высокий сезон спрос может быть близок к максимальному. В низкий сезон апартамент способен простаивать несколько недель или месяцев. На результат также влияют погода, транспортная доступность, конкуренция, мероприятия в регионе и качество управления.
Особенно внимательно стоит относиться к расчётам, в которых одновременно заложены:
- высокая загрузка почти круглый год;
- максимальная стоимость проживания;
- отсутствие простоев между бронированиями;
- минимальные расходы;
- отсутствие внепланового ремонта.
Такой сценарий может быть возможен, но использовать его как единственную основу для инвестиционного решения рискованно.
Разумная финансовая модель должна включать не один прогноз, а минимум три:
Консервативный сценарий
Загрузка и стоимость проживания ниже ожиданий, а расходы немного выше запланированных.
Базовый сценарий
Используются средние реалистичные показатели загрузки, тарифов и затрат.
Оптимистичный сценарий
Высокий спрос, удачный сезон и рост стоимости объекта соответствуют прогнозам.
Если инвестиция выглядит привлекательной только в оптимистичном сценарии, стоит особенно внимательно оценить риски.
Запросите у нас финансовую модель с тремя сценариями загрузки для интересующего вас объекта.
Кто и что именно гарантирует?
Слово «гарантированная» в рекламе производит сильное впечатление. Но значение имеет не формулировка в презентации, а содержание договора.
Нужно понять:
- какая компания обязуется делать выплаты;
- как давно она работает;
- за счёт чего формируются деньги для выплат;
- является ли обязательство юридически закреплённым;
- указаны ли сумма, процент и сроки;
- предусмотрена ли ответственность за задержку;
- есть ли условия, при которых выплаты могут быть уменьшены или отменены;
- предоставляется ли банковская гарантия или другое обеспечение.
Особенно важно различать две модели.
В первой управляющая компания выплачивает собственнику фиксированную сумму независимо от фактической загрузки. Тогда необходимо оценивать надёжность самой компании и её способность выполнять обязательства.
Во второй собственнику перечисляют долю от реального дохода объекта. В этом случае результат зависит от загрузки, тарифов и расходов.
Обе модели могут быть рабочими. Главное — чтобы покупатель понимал, какую именно модель ему предлагают.
Фраза менеджера «мы гарантируем доходность» не заменяет соответствующего пункта в договоре.
Какие расходы останутся на собственнике?
Иногда высокая доходность достигается потому, что часть расходов просто не включена в рекламный расчёт.
После покупки могут появиться дополнительные затраты:
- оснащение апартамента мебелью и техникой;
- вступительный взнос в программу управления;
- ежемесячная комиссия;
- коммунальные и эксплуатационные платежи;
- налог на имущество;
- налог с арендного дохода;
- страхование;
- текущий и капитальный ремонт;
- обновление интерьера;
- устранение повреждений после проживания гостей;
- простой объекта во время ремонта.
Важно выяснить не только размер каждого платежа, но и порядок его изменения. Например, комиссия управляющей компании сегодня может составлять 20%, но договор позволяет пересматривать тариф.
Хорошая финансовая модель учитывает не только очевидные расходы первого года, но и затраты на протяжении всего периода владения.
Отправьте нам заявку — проверим договор управления и покажем все скрытые расходы.
Что произойдёт после завершения программы?
Некоторые программы повышенной или гарантированной доходности действуют только ограниченное время — например, один, два или три года.
На старте застройщик или управляющая компания может доплачивать собственникам, чтобы сделать предложение привлекательнее и запустить объект. После окончания программы выплаты переходят на рыночную модель.
Поэтому обязательно уточните:
- сколько лет действует заявленная доходность;
- сохраняется ли процент на весь период;
- может ли управляющая компания изменить условия;
- как будет рассчитываться доход после окончания программы;
- можно ли сменить управляющую компанию;
- есть ли ограничения на самостоятельную сдачу;
- какие условия предусмотрены при досрочном выходе;
- насколько легко объект можно будет продать.
Инвестиция не заканчивается после первого года. Важно заранее понимать, как объект будет работать через три, пять и десять лет.
Как в одной цифре могут спрятать сразу несколько допущений
Представим объект стоимостью 12 миллионов рублей.
В рекламной презентации указана доходность до 18%. Но после изучения расчёта выясняется, что она состоит из следующих показателей:
- 9% — валовой арендный доход при высокой загрузке;
- 5% — прогнозируемый рост стоимости;
- 2% — выгода от скидки на старте продаж;
- 2% — потенциальная прибыль при удачной перепродаже.
Получается 18%, но собственник не будет получать эту сумму ежегодно на банковский счёт.
Из валовой арендной доходности необходимо вычесть расходы. Рост стоимости остаётся прогнозом до момента продажи. Скидка предоставляется один раз. А прибыль от перепродажи зависит от будущего спроса.
В результате регулярная чистая доходность может оказаться значительно ниже рекламного показателя.
Это не означает, что объект плохой. Возможно, он расположен в перспективной локации, обладает высокой ликвидностью и способен приносить хороший доход.
Но принимать решение нужно на основании реальной структуры прибыли, а не суммы показателей с разной природой.
Семь вопросов, которые стоит задать перед покупкой
Если вам предлагают объект с высокой доходностью, запросите финансовую модель и задайте семь вопросов:
- От какой суммы рассчитывается процент?
- Указана валовая или чистая доходность?
- Какие расходы уже учтены, а какие оплачивает собственник?
- Какие тарифы и загрузка заложены в прогноз?
- Включён ли в процент рост стоимости объекта?
- Кто юридически отвечает за выплаты и где это зафиксировано?
- Что произойдёт после завершения программы доходности?
Чем конкретнее ответы, тем легче оценить предложение.
Если вместо расчётов вам показывают только красивые фотографии, рост туристического потока и крупный процент на первом слайде, информации для инвестиционного решения пока недостаточно.
Пришлите презентацию застройщика — зададим все эти вопросы за вас и вернёмся с ответами.
Признаки прозрачного инвестиционного предложения
Надёжность объекта нельзя определить по одной цифре. Но есть признаки, которые говорят о более профессиональном подходе:
- предоставляется подробная финансовая модель;
- доходы и расходы показаны отдельно;
- есть несколько сценариев, а не только оптимистичный;
- условия выплат закреплены в договоре;
- можно проверить опыт управляющей компании;
- статистика загрузки подтверждается данными;
- риски не скрываются, а объясняются;
- покупателю дают время изучить документы;
- менеджер способен объяснить происхождение каждой цифры.
Прозрачное предложение не обязано обещать максимальный процент. Его преимущество в другом: инвестор понимает, как именно будут работать его деньги.
Значит ли это, что доходность 18% невозможна?
Нет.
В удачно выбранном объекте при высокой загрузке, грамотном управлении, росте стоимости и благоприятной рыночной ситуации совокупный результат действительно может достичь 18% и даже превысить его.
Но важно использовать точные формулировки:
«До 18% в оптимистичном сценарии» — возможный прогноз.
«18% чистыми ежегодно» — утверждение, которое требует серьёзных расчётов и юридических гарантий.
Между «возможно получить» и «гарантированно получать каждый год» — огромная разница.
Почему мы не стали просто продавать красивую цифру
Наша задача — не убедить клиента купить объект любой ценой.
Инвестиционная недвижимость должна соответствовать его целям, сроку вложения, отношению к риску и ожиданиям по доходу. Одному покупателю важны регулярные выплаты. Другому — сохранение капитала. Третьему — рост стоимости и возможность пользоваться объектом самостоятельно.
Поэтому, когда мы видим заявленную доходность до 18%, мы сначала запрашиваем расчёты и документы:
- изучаем финансовую модель;
- проверяем структуру доходности;
- считаем обязательные расходы;
- анализируем договор управления;
- рассматриваем разные сценарии загрузки;
- оцениваем условия выхода из инвестиции.
И только после этого объясняем клиенту, на какой результат можно рассчитывать в консервативном, базовом и оптимистичном сценариях.
Оставьте заявку на бесплатный разбор инвестиционного предложения.
Главный вывод
Высокая доходность сама по себе не должна ни пугать, ни убеждать в покупке.
18% могут быть возможны в отдельном сценарии. Но одна рекламная цифра не показывает ни вероятность такого результата, ни расходы, ни риски, ни юридические обязательства сторон.
Не отказывайтесь от привлекательного объекта только из-за высокой цифры. Но и не принимайте решение, пока не поймёте, как она рассчитана.
Хорошая инвестиция выдерживает вопросы.
А если после подробного разбора процент становится ниже, зато понятнее и реалистичнее, — это не разочарование. Это момент, когда реклама заканчивается и начинается осознанное инвестиционное решение.
Памятка инвестора
Перед покупкой попросите предоставить:
- полный расчёт доходности;
- перечень расходов собственника;
- прогноз загрузки по сезонам;
- тарифы на проживание;
- договор с управляющей компанией;
- условия гарантированных выплат;
- срок действия программы;
- правила выхода и перепродажи объекта.
Сохраните эту памятку и используйте её при сравнении инвестиционных предложений.
Jungle House — помогаем выбирать недвижимость на основании расчётов, а не обещаний.
Хотите получить персональный разбор инвестиционного объекта? Оставьте заявку — мы свяжемся с вами.
Хотите обсудить инвестиции?
Напишите нам, и мы подберём объекты под ваш бюджет с честным расчётом доходности.
