Оффплан недвижимость на Пхукете 2026: схемы оплаты, риски и чеклист
Независимый гид от брокера на стороне покупателя. Никаких рекламных проектов — только то, что нужно знать для оценки, переговоров и защиты при покупке оффплана на Пхукете.
Почему этот гид? Большинство материалов об оффплане на Пхукете написаны застройщиками или их агентами — которые получают комиссию с продажи. Как независимый брокер со 150+ закрытыми сделками, мы видели, как покупатели теряли депозиты, ждали пять лет незавершённые объекты и подписывали контракты без защиты выхода. Этот гайд отражает то, что реально происходит.
Типичные схемы оплаты на Пхукете 2026
Планы оплаты сильно варьируются. Вот наиболее распространённые структуры — и что каждая из них говорит об уровне риска.
| Схема | Бронирование | В процессе стройки | При сдаче |
|---|---|---|---|
| 10/20/70 | 10% | 20% (2–3 этапа) | 70% |
| 30/70 | 30% | — | 70% |
| 20/80 | 20% | — | 80% |
| 10/10/10/10/60 | 10% | 30% (3 этапа) | 60% |
| 50/50 | 50% | — | 50% |
Каждый транш должен привязываться к верифицируемому этапу строительства (фундамент, перекрытия, кровля, отделка). Никогда не платите без независимой проверки выполнения работ. В договоре должен быть прописан штраф, если застройщик нарушает этап более чем на 3–6 месяцев.
10 красных флагов при покупке оффплана на Пхукете
Один флаг — повод остановиться. Несколько флагов — уходите.
Нет EIA — или застройщик отказывается его предоставить
Невозможно проверить Чанот (Nor Sor 4 Jor) в Земельном департаменте
«Гарантированная» доходность аренды без юридически обязывающего договора
Нет эскроу — средства идут напрямую застройщику
Цена на пре-лонче на 30–40%+ ниже аналогичных готовых объектов
Первый проект застройщика без подтверждённого портфолио
Давление на срочное подписание — «завтра цена вырастет»
Расплывчатая дата сдачи без штрафов за просрочку в договоре
Квота для иностранцев в кондо уже исчерпана или не раскрывается
Нет пункта о выходе или возврате средств при дефолте или задержке >12 месяцев
Оффплан против готового жилья: сравнение
Ни один формат не лучше другого — зависит от вашего горизонта, отношения к риску и целей.
| Параметр | 🏗 Оффплан | 🏡 Вторичка / Готовое |
|---|---|---|
| Цена входа | Ниже (скидка 15–30% от готового) | Рыночная, торг возможен |
| Потенциал роста капитала | Выше — фиксируете сегодняшнюю цену | Умеренный — уже вырос |
| Время до использования / аренды | Ждать 2–4 года | Немедленно |
| Доход от аренды | Нет до сдачи | С первого дня |
| Кастомизация | Часто возможна (отделка, планировка) | Как есть; ремонт за счёт покупателя |
| Сложность Due Diligence | Высокая — застройщик, EIA, разрешения | Умеренная — только правоустановка и состояние |
| Структура платежей | Поэтапные взносы | Единоразово при передаче |
| Риск | Дефолт застройщика, задержки | Скрытые дефекты, проблемы с правом |
Можно ли продать до сдачи? (Переуступка)
Да — продажа контракта до приёмки называется переуступкой. На Пхукете это стало ликвидным субрынком, особенно для брендовых проектов и объектов у пляжа.
Лучшее окно — как правило, 18–24 месяца после запуска, когда стройка видна, а новый прайс на 15–25% выше вашей цены входа.
- Согласие застройщика обычно требуется — зафиксируйте это в договоре на этапе подписания
- Комиссия за переуступку: 1–3% у ряда застройщиков
- Прибыль: прогрессивный подоходный налог на прирост капитала
- Если продаёте в убыток — проконсультируйтесь с налоговым юристом
Пример сделки по переуступке
До вычета налогов и комиссий. Для иллюстрации.
Чеклист документов для Due Diligence
Чанот (Nor Sor 4 Jor)
Единственный правоустанавливающий документ, позволяющий полную передачу и ипотеку. Отказывайтесь от Nor Sor 3 или Sor Kor 1.
Сертификат EIA
Обязателен для проектов >80 юнитов или в прибрежных зонах. Запросите официальный документ Министерства, а не скриншот.
Строительное разрешение (Sor Por 6)
Подтверждает законность площади и этажности. Сравните с архитектурными планами.
Регистрация компании-застройщика
Проверьте уставной капитал, директоров и акционеров в DBD (Департамент развития бизнеса).
Договор эскроу / банковская гарантия
Подтверждает защиту ваших поэтапных платежей. Уточните, в каком лицензированном банке открыт счёт.
Справка об иностранной квоте (кондо)
Проверьте доступные юниты в рамках 49% иностранной квоты — запросите у юридического лица.
Гарантия на строительство
Минимум 1 год гарантии на конструктив + 1 год на отделку. Должно быть в договоре купли-продажи.
Справка об уплате земельного налога
Подтверждает отсутствие задолженности. Требуется при регистрации передачи права.
Расходы и налоги при передаче объекта
| Статья | Ставка | Кто платит |
|---|---|---|
| Сбор за передачу права | 2% от оценочной стоимости | Обычно делится 50/50 |
| Налог на конкретный бизнес (SBT) | 3,3% | Продавец (застройщик) |
| Подоходный налог у источника | 1% (корпоративный продавец) | Продавец (застройщик) |
| Гербовый сбор | 0,5% | Продавец |
| Юридическое сопровождение / Due Diligence | $500–2 500 | Покупатель |
| Целевой фонд (кондо) | 500–1 000 THB/кв.м | Покупатель при передаче |
| Взносы за общую территорию (кондо) | 40–100 THB/кв.м/мес | Владелец (ежегодно) |
Часто задаваемые вопросы
Связанные гиды
Получите независимый анализ любого оффплан-проекта
Мы проверяем репутацию застройщика, статус EIA, правоустанавливающие документы, эскроу и риски схемы оплаты — и честно оцениваем проект до того, как вы внесёте хоть копейку.